073-7780042
זהו מספר מקשר
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

קונים ומוכרים דירה בחוכמה

 
עסקת מקרקעין הינה, בדרך כלל, העסקה הכי גדולה שאדם עושה בחייו. על כן, כדאי לעשותה בחוכמה ובזהירות, תוך מתן דגש לסכנות הטמונות בעסקה שכזו. עורך דין יסודי ומנוסה בתחום, לא יתייחס לעסקה במקרקעין רק כעסקה, אלא יבדוק את מכלול הנסיבות של הלקוח, ובהם ייקח בחשבון את גילו של הלקוח, מצבו הכלכלי, הנכסים האחרים שברשותו או ברשות התא המשפחתי שלו (בן/בת זוג, ילדים מתחת לגיל 18), נכויות למיניהן, היותו עולה חדש או תושב חוזר, הנכס שברצונו לרכוש או למכור, ועוד בדיקות רבות ומקיפות, כדי לספק ללקוח את השירות המיטבי, הזהיר והחיסכון המרבי בתשלום מיסים.

 
 
במאמר הבא ננסה לשים לסקור ולשים דגש על כמה נקודות חשובות שיש לתת עליהן את הדעת לפני ביצוע עסקה לרכישת או למכירת דירה:

1. פטור או הנחה במס רכישה, ברכישת דירת מגורים מזכה

מס הרכישה מבחין בין מי שרוכש את דירתו הראשונה - וייהנה לרוב מפטור או מתשלום מס מופחת, לבין מי שרוכש את דירתו השניה או יותר ויחשב למשקיע, וישלם בהתאמה מס רכישה גבוה.
עד לפני זמן קצר, התבקשו משקיעים (הרוכשים דירה שניה ומעלה) לשלם מס רכישה של 8% מהשקל הראשון. אולם ממש לאחרונה, ביום 29.7.2020 פורסמה החלטה של רשות המיסים המפחיתה את מס הרכישה למשקיעים, ע"פ המדרגות הבאות: על חלק השווי שעד 1,292,280 ₪ ישולמו 5% מס רכישה, על החלק שבין 1,292,280 ₪ ועד 3,876,835 ₪-6%, על החלק שבין 3,876,835 ₪ ועד 5,338,290 ₪-7%, על החלק שבין 5,338,290 ₪ ועד 17,794,305 ₪ -8% ועל החלק העולה על 17,794,305 ₪- 10%.

רכישת דירה ראשונה ליחיד (או לתא משפחתי אחד), מלווה לרוב בפטור מלא או בהנחה משמעותית מתשלום מס רכישה. כך למשל, ברכישת דירת מגורים ראשונה, יהיה היחיד פטור מתשלום של מס רכישה, כשגובה הדירה לא יעלה על 1,744,505 ₪ (סכום זה מתעדכן מפעם לפעם ע"י רשות המיסים). גם בסכום העולה על הסכום האמור, ישולם מס רכישה נמוך של 3.5% בלבד, בגין המדרגה שבין 1,744,505 ל-2,069,205. זוהי בשורה משמעותית עבור רוכשי דירה ראשונה, הואיל ורוכשי דירה שניה ואילך חייבים בתשלום מס רכישה גבוה בהרבה, כפי שפורט לעיל.

מלכודות מס - אבל מה קורה אם הדירה הנרכשת נראית כדירה אולם היא אינה רשומה כדירה, ומכאן שאינה זכאית לפטור ממס רכישה? לדוגמא, יתכן שראיתם דירת קרקע מדליקה בתל אביב, אבל היא בכלל לא נבנתה כדירה אלא כמחסן שעם השנים, סגרו ושיפצו אותו, אולם ברישום בטאבו היא עדיין רשומה כמחסן. הדבר יהווה מכשול רציני כי רכישת מחסן אינה מזכה בפטור ממס רכישה, והיא מחויבת בתשלום מס רכישה של 6 אחוז מהשקל הראשון. בהחלט רצוי שעניין כזה ייבדק מראש, כדי לא להביא את הקונה למפח נפש, ולגרום לו לבטל את העסקה, מה שעשוי להובילו לתשלום 10% דמי ביטול, כנהוג בעסקאות.

מלכודת נפוצה נוספת, כאשר זוג מגיע לרכוש דירת מגורים ראשונה, ושכח לשים לב שהאישה או הבעל, ירשו דירה מהסבא/ מהסבתא. אם כן, הואיל ורואים אותם כתא משפחתי אחד, הם לא יהנו מהפטורים ומההקלות במס רכישה שיש ברכישת דירת מגורים ראשונה, הואיל וזו תחשב עבורם דירה שניה.

2. משפרי דיור - פטור מתשלום מס רכישה (דירה חלופית)
רוכשי דירה רבים שברצונם לשפר דיור, יעדיפו למכור תחילה את הדירה הקיימת בבעלותם ורק אח"כ לקנות דירה חדשה. אולם, החוק מאפשר לקונה גם לרכוש תחילה את הדירה החדשה וליהנות מפטור ממס רכישה, כאילו זו דירתו היחידה, ובתנאי שימכור את דירתו הקודמת בתוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה. כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן, על רוכש הדירה למכור את דירתו הקודמת תוך 12 חודשים ממועד שנמסרה לו החזקה בדירת הקבלן. משפרי דיור יכולים גם להנות מפטור מתשלום מס שבח, והכל לפי העילות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין, במידה והדירה הנרכשת נמכרה תוך 18 חודשים שקדמו למכירה.

3. פטורים והנחות למי שהינו נכה, נפגע צה"ל, עולה חדש - ישנם מצבים שבהם הרוכש/המוכר זכאי לפטורים או הקלות נוספות ורצוי שעורך הדין שמלווה את העסקה יוודא שבדק את כל הזכויות העומדות ללקוח. עורך דין טוב ויסודי יבדוק את מכלול ההיסטוריה והתא המשפחתי של הלקוח, תוך לקיחה בחשבון את כלל נסיבותיו, ובהם גילו, מצבו הפיזי גופני, נכויות, עולה חדש, תושב חוזר ועוד. עורך דין שלא בודק את הדברים הללו מראש יגרום בוודאות ללקוח שלו הפסד של עשרות (אם לא מאות) אלפי שקלים בתשלומי מיסים מיותרים שניתן היה להימנע מהם.

4. פטור או חיוב במס שבח - הכלל הוא שבמכירת דירה יש לשלם מס שבח בגין השבחתה, המחושב כאחוז מהרווח שבין רכישתה למכירתה, אלא אם חל לגביה פטור מתשלום מס שבח. יש לבדוק מראש (לפני החתימה על עסקה) ולבצע בדיקה מקיפה האם אתם זכאים לפטור ממס שבח, שכן לעניין זה תהא משמעות כספית אדירה והשפעה ישירה על כדאיות העסקה.

נכון להיום, הפטור ממס שבח ניתן למי שמוכר את דירתו היחידה, העונה להגדרת דירת מגורים מזכה. כדי להנות מהפטור ישנם מספר תנאים: הדירה הנמכרת חייבת להיות דירת מגורים מזכה כהגדרתה בחוק, על המוכר להיות תושב ישראל, זו דירתו היחידה של המוכר (שימו לב לחזקת התא המשפחתי), המוכר מוכר את כל זכויותיו בדירה ולא חלק ממנה, המוכר בעלים של הדירה לפחות 18 חודשים מיום שהייתה דירת מגורים וכן תנאים נוספים. ניתן גם פטור ממס שבח למשפרי דיור, אשר בזמן שקנו דירה חדשה וכעת מוכרים את דירתם הקודמת, קיימת תקופת חפיפה בה יש להם שתי דירות במקביל.

בנושא זה יש לשים לב כי פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה יחידה, או אפילו תשלום מס שבח מופחת לפי שיטת החישוב הליניארי המוטב, תחול רק כאשר הדירה רשומה כדירה. מגמת בתי המשפט בשנים האחרונות היא לבחון את התכנון הייעודי של אותה "דירה" הנמכרת. כך למשל, אדם שרכש מחסן, ועם השנים הסב אותו לדירת מגורים עם כל המתקנים המתאימים לכך, וכעת מעוניין למכור את הנכס, הוא לא יוכל לקבל פטור מתשלום מס שבח וגם לא לשלם מס שבח ליניארי מוטב שכן לא מדובר במכירת דירת מגורים מזכה, ובכלל השימוש במחסן כדירת מגורים מהווה עבירה לפי חוקי התכנון והבנייה, ולכן לא ניתן שחוטא יצא נשכר. תמרורי האזהרה שיש לבדוק הן לגבי מכירת דירות שלרוב הן קטנות, כגון דירות מרתף, פרטר, קומות מפולשות, דירות קרקע ודירות גג.

יחיד שאינו זכאי לפטור מתשלום מס שבח בגין שזו אינו דירתו היחידה הנמכרת, הנחשב מרובה דירות, עדיין יוכל ליהנות מתשלום מס שבח מוטב, בהתאם לתקופת בעלותו בנכס.

5. היטל השבחה - מס המוטל לרוב על המוכר ומשולם לעירייה בגין החלטות ותוכניות שהיא לכאורה קידמה , אשר השביחו את הנכס שברצונך למכור. יש לציין מפורשות בחוזה על מי הוא חל, כדי שלא יהיו חילוקי דעות על כך, וכן כדי לתמחר בהתאם את העסקה.
 
קניית דירה
 
 

כמה טיפים לסיום למי שרוצה לרכוש דירה.

 
1. בדיקה מקיפה על המוכר - יש לבדוק שהמוכר עימו אתם נפגשים הוא אכן בעליו של הנכס ורשום בטאבו כבעליו, וזאת כדי לוודא שאתם אכן מתנהלים מול המוכר וגם כדי למנוע עוקץ על ידי מתחזים. יש לבקש מהמוכר להציג לכם תעודה מזהה וגם מסמכים מקוריים אם יש, המעידים על רכישת הנכס על ידו. תוכלו גם לתשאל את השכנים, ולבקש בנכס בשעות שונות, כדי לוודא שלא מדובר במתחזה. יתכן ואתם מדברים עם בן משפחה של בעל הנכס בו התעניינתם, אולם הבעלים כלל אינו מעוניין למכור את הנכס. כך למשל- הדירה שבה חשקתם היא בבעלותם של בעל ואישה. הנכם מנהלים משא ומתן רק עם הבעל אולם רק אחר כך מתברר שהאישה כלל אינה מעוניינת למכור. בעיה אפשרית נוספת היא העדר רישום- יתכן שהמוכרים מעוניינים למכור אך הם טרם נרשמו כבעלים, עקב סיבות רבות, למשל, רכשו דירה מקבלן ששכח להסדיר את רישום הבית המשותף. בעיה שכזו, תיצור עיכוב משמעותי בעסקה, שכן יהיה צורך לבצע רישום הנכס על שם המוכרים בטאבו, ורק אח"כ הם יוכלו למכור את הנכס שבבעלותם. במקרה שאתם מתכננים למכור את דירתכם ולקנות תחתיה דירה חדשה, מומלץ גם לכם לוודא תחילה שאתם רשומים כבעלי הדירה. ניתן לבצע בדיקה זו בקלות ע"י הוצאת נסח רישום טאבו מאתר משרד המשפטים.

2. ביקור בנכס והכרת סביבת המגורים - לרוכש דירה מומלץ לבקר בנכס מספר פעמים, בשעות שונות של היום, ובימים שונים. כך תוכלו לגלות המון על הדירה ועל סביבת המגורים המקיפה את הבניין ואת השכונה בה תתגוררו. רצוי לוודא שהנכס שברצונכם לרכוש עונה על הצרכים שלכם: קרבה לתחבורה ציבורית, קרבה למרכז קניות, קרבה לגני ילדים או לבתי ספר, כבישים שנסללו בשכונות חדשות ועוד על פי הצרכים שלכם. ביקור כזה יסייע לכם לזהות מוקשים כמו רעש אוטובוסים, עומסי תנועה ופקקים עקב קרבה לבית ספר ועוד. כך למשל: דירה שנמצאת בקרבת גן ילדים או בית ספר, סביר להניח בבוקר ואחרי הצהריים, יהיו שם עומסי תנועה כבדים הנובעים מהסעות של הילדים למוסדות הלימוד, רצוי שאני כרוכש אדע את הדברים הללו מראש ואקח אותם בחשבון. דוגמא נוספת, דירה המצויה בבניין שעומד לעבור בנייה לפי פרוייקט תמא 38 , המשמעות היא שהרוכש יצטרך לגור בערך 3-5 שנים באתר בנייה, תוך שהוא נושם אבק כל היום, וסובל מרעש ומחוסר נוחות. מאד מומלץ לדבר עם השכנים בבניין ואף עם וועד הבניין כדי להבין את הלך הרוח בבניין. יתכן שעדיין הרוכש יהיה מעוניין לרכוש דירה שכזו, אך רצוי שהוא יהיה מודע לנתונים הללו, ואולי יוכל גם להתמקח על המחיר בעקבות זאת.

3. היערכות כספית לרכישה - במידה ותכננתם לשלם את מרבית רכישת הדירה באמצעות הלוואה או משכנתא, עליכם להיערך לכך מראש ולבקש מהבנק מכתב כוונות מראש ולא לחכות עם זה לאחר רכישת הדירה. מכתב כוונות זהו מסמך שבו הבנק מאשר לכם מראש מהו סכום המשכנתא שהוא מוכן להעמיד לרשותכם. רוכשים רבים מדלגים על שלב זה, חותמים על הסכם רכישת דירה, ולאחר מכן מתאכזבים לגלות שהבנק לא נותן להם משכנתא או נותן להם סכום נמוך ממה שקיוו. בעקבות זאת הם נמצאים במצב של הפרת הסכם, כי אין להם יכולת לממן את הרכישה. וכידוע, בהפרת הסכם נהוג שזה ילווה בתשלום קנס של 10% מהרכישה לצד השני. לדוגמא, ברכישת דירה של 1,800,000 ₪, הפיצוי בגין הפרת הסכם לצד השני יהיה 180,000 ₪ .
בנוסף, אם תכננתם לממן את רכישת דירתכם החדשה באמצעות מכירת דירתכם הקודמת, וודאו שהדירה רשומה על שמכם בטאבו, שכן כפי שצוין לעיל, יתכן והיא עדיין רשומה על שם בעליה הקודמים, או החברה המשכנת או הקבלן ממנו רכשתם, ורישומכם כבעלים טרם הוסדר. רישומכם כבעלים ימנע סיבוכים ועיכוב בעסקה, וכן יגן עליכם שכן העדר רישום בטאבו חושף אתכם לסכנות, כגון מכירת הדירה לצד שלישי.

4. עלויות נלוות לרכישה - ברכישת דירה יש לקחת בחשבון גם את כל העלויות הנלוות לרכישה ולהיערך בהתאם. כך למשל, יש להתחשב בהוצאות אפשריות כגון: מס רכישה (אם יחול), עמלת תיווך, שכר טרחת עורך דין, שמאי מקרקעין, עלויות בדיקת מהנדס (בדק בית), עלויות נלוות להלוואה ולמשכנתא, אגרות רישום, שיפוץ והתאמות , עלויות אריזה והובלת ריהוט ותכולת הבית.

5. השוואת מחירים של משכנתא - רצוי לצאת ל"שופינג" משכנתא, ולבדוק באיזה בנק תקבלו את ההצעה המשתלמת ביותר עבורכם. הוזלה של עשירית האחוז יכולה לגרום לחיסכון אדיר של עשרות אלפי שקלים, ולכן מומלץ ביותר לא "לחסוך" ודווקא כן להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות פרטי ואובייקטיבי מטעמכם ולא של הבנק, שיסייע לכם לקבל את התנאים הטובים ביותר עבורכם.

6. שמאי מקרקעין - מצאתם דירה או נכס לרוחכם? מזל טוב, אבל לא קונים חתול בשק. כמו שלא קונים רכב לפני שמקבלים עליו שמאות רכב, על אחת כמה וכמה אל תוותרו על שמאי מקרקעין, הוא ימדוד עבורכם את הנכס, יבדוק את תיק הבניין, את המצב ההנדסי והתכנוני של הנכס, את זכויות הבנייה הלא מנוצלות עם ישנן, וכן פגמים וליקויים. בתמורה לתשלום לשמאי תגלו הפתעות שלא היו מתגלות אחרת, וכך תוכלו לדעת טוב יותר מה בדיוק הנכס שאתם עומדים לרכוש.

7. לא לחתום על זיכרון דברים - פעמים רבות רואים דירה, מתלהבים ורצים לחתום על זיכרון דברים כדי שהמוכר ישמור לכם את הדירה ולא ימכור לאחר. אנו סבורים כי זו טעות! יש להיזהר, שכן זיכרון הדברים מהווה חוזה לכל דבר. חסרונו הוא שהרבה מאד פרטים חשובים נעדרים מהחוזה, כמו למשל התחייבויות המוכר כי הדירה מתאימה לתשריט ואין בה חריגות בנייה, כמו למשל היות הדירה רשומה כדירה בטאבו (לעיתים מדובר במחסן או חנייה שהוסבה לדירה אך ברישומים היא לא דירת מגורים מזכה כמשמעה בחוק מיסוי מקרקעין). בשל המהירות והחיפזון שבו הוא נחתם, ולאור העובדה שהוא נעשה ללא עורך דין, ידכם על התחתונה. המשמעות היא שבתי משפט יכולים לפרש זאת כהסכם מחייב ולהעמיד לרוב את הרוכש, במצב בו הוא מחויב לקיים את החוזה, או לחילופין לבטלו תוך תשלום פיצויים בגין הפרת חוזה.

8. לא לוקחים את העורך דין של הקבלן - קונים דירה מקבלן? מעולה! אבל בשום אופן אל תסכימו שעורך דין של הקבלן ייצג אתכם כרוכשים וזאת מהטעם שהאינטרסים של הקבלן ושלכם הם שונים, ועורך הדין של הקבלן לא יוכל באמת להגן עליכם ועל הזכויות שלכם, באופן מלא כאשר הוא מייצג גם את המוכר. לדוגמא, האינטרס של המוכר, במקרים מסוימים, יהיה לחמוק מעמידה בלוחות זמנים, מתן מפרט נמוך בסכום גבוה ועוד נושאים אחרים שבהם זכויותיכם כקונים לא מוגנות. זה המקום בו אתם זקוקים בשלב זה לעורך דין מטעמכם שיגן על הזכויות והאינטרסים שלכם.

9. קחו עורך דין טוב - תעשו לעצמכם טובה וקחו לכם עורך דין טוב מההתחלה. הוא ילווה אתכם החל משלב תכנון העסקה, הוא ינחה אתכם בכל שלב מה יש לעשות כעת. יסייע לכם לנהל משא ומתן מול הצד השני, הוא יאמר לכם מתי נכון למנות שמאי, מתי להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות איכותי, הוא יסייע לכם לתכנן את העסקה כך שתחסכו תשלומי מיסים והוא ידאג שתצלחו את העסקה הגדולה בחייכם - בהצלחה!

 
רכישת דירה, משפט אזרחי
 

 

 
משרדנו ליווה לקוחות רבים בעסקאות רכישת ומכירת נכסים בהצלחה, נשמח לעמוד גם לרשותכם.

אם התרשמתם לטובה ממשרדנו ומהשירות המקצועי אותו אנו מעניקים, אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו בכל שאלה ועניין בטלפון 03-5101158 או במייל info@yadidlaw.com

הבהרה משפטית, תוכן המאמרים באתר אינו מהווה ייעוץ משפטי הניתן ע"י עורכי הדין ואינו מהווה תחליף לו. ההסתמכות עליו היא באחריות המשתמש בלבד.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
*
 
 
 
*
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
* לא נשתמש או נעביר את המידע האישי שלך