קונים ומוכרים דירה בחוכמה

1. בדיקה מקיפה על המוכר – יש לבדוק שהמוכר עימו אתם נפגשים הוא אכן בעליו של הנכס ורשום בטאבו כבעליו, וזאת כדי לוודא שאתם אכן מתנהלים מול המוכר וגם כדי למנוע עוקץ על ידי מתחזים. יש לבקש מהמוכר להציג לכם תעודה מזהה וגם מסמכים מקוריים אם יש, המעידים על רכישת הנכס על ידו. תוכלו גם לתשאל את השכנים, ולבקש בנכס בשעות שונות, כדי לוודא שלא מדובר במתחזה. יתכן ואתם מדברים עם בן משפחה של בעל הנכס בו התעניינתם, אולם הבעלים כלל אינו מעוניין למכור את הנכס. כך למשל- הדירה שבה חשקתם היא בבעלותם של בעל ואישה. הנכם מנהלים משא ומתן רק עם הבעל אולם רק אחר כך מתברר שהאישה כלל אינה מעוניינת למכור. בעיה אפשרית נוספת היא העדר רישום- יתכן שהמוכרים מעוניינים למכור אך הם טרם נרשמו כבעלים, עקב סיבות רבות, למשל, רכשו דירה מקבלן ששכח להסדיר את רישום הבית המשותף. בעיה שכזו, תיצור עיכוב משמעותי בעסקה, שכן יהיה צורך לבצע רישום הנכס על שם המוכרים בטאבו, ורק אח"כ הם יוכלו למכור את הנכס שבבעלותם. במקרה שאתם מתכננים למכור את דירתכם ולקנות תחתיה דירה חדשה, מומלץ גם לכם לוודא תחילה שאתם רשומים כבעלי הדירה. ניתן לבצע בדיקה זו בקלות ע"י הוצאת נסח רישום טאבו מאתר משרד המשפטים.

2. ביקור בנכס והכרת סביבת המגורים – לרוכש דירה מומלץ לבקר בנכס מספר פעמים, בשעות שונות של היום, ובימים שונים. כך תוכלו לגלות המון על הדירה ועל סביבת המגורים המקיפה את הבניין ואת השכונה בה תתגוררו. רצוי לוודא שהנכס שברצונכם לרכוש עונה על הצרכים שלכם: קרבה לתחבורה ציבורית, קרבה למרכז קניות, קרבה לגני ילדים או לבתי ספר, כבישים שנסללו בשכונות חדשות ועוד על פי הצרכים שלכם. ביקור כזה יסייע לכם לזהות מוקשים כמו רעש אוטובוסים, עומסי תנועה ופקקים עקב קרבה לבית ספר ועוד. כך למשל: דירה שנמצאת בקרבת גן ילדים או בית ספר, סביר להניח בבוקר ואחרי הצהריים, יהיו שם עומסי תנועה כבדים הנובעים מהסעות של הילדים למוסדות הלימוד, רצוי שאני כרוכש אדע את הדברים הללו מראש ואקח אותם בחשבון. דוגמא נוספת, דירה המצויה בבניין שעומד לעבור בנייה לפי פרוייקט תמא 38 , המשמעות היא שהרוכש יצטרך לגור בערך 3-5 שנים באתר בנייה, תוך שהוא נושם אבק כל היום, וסובל מרעש ומחוסר נוחות. מאד מומלץ לדבר עם השכנים בבניין ואף עם וועד הבניין כדי להבין את הלך הרוח בבניין. יתכן שעדיין הרוכש יהיה מעוניין לרכוש דירה שכזו, אך רצוי שהוא יהיה מודע לנתונים הללו, ואולי יוכל גם להתמקח על המחיר בעקבות זאת.

3. היערכות כספית לרכישה – במידה ותכננתם לשלם את מרבית רכישת הדירה באמצעות הלוואה או משכנתא, עליכם להיערך לכך מראש ולבקש מהבנק מכתב כוונות מראש ולא לחכות עם זה לאחר רכישת הדירה. מכתב כוונות זהו מסמך שבו הבנק מאשר לכם מראש מהו סכום המשכנתא שהוא מוכן להעמיד לרשותכם. רוכשים רבים מדלגים על שלב זה, חותמים על הסכם רכישת דירה, ולאחר מכן מתאכזבים לגלות שהבנק לא נותן להם משכנתא או נותן להם סכום נמוך ממה שקיוו. בעקבות זאת הם נמצאים במצב של הפרת הסכם, כי אין להם יכולת לממן את הרכישה. וכידוע, בהפרת הסכם נהוג שזה ילווה בתשלום קנס של 10% מהרכישה לצד השני. לדוגמא, ברכישת דירה של 1,800,000 ₪, הפיצוי בגין הפרת הסכם לצד השני יהיה 180,000 ₪ .
בנוסף, אם תכננתם לממן את רכישת דירתכם החדשה באמצעות מכירת דירתכם הקודמת, וודאו שהדירה רשומה על שמכם בטאבו, שכן כפי שצוין לעיל, יתכן והיא עדיין רשומה על שם בעליה הקודמים, או החברה המשכנת או הקבלן ממנו רכשתם, ורישומכם כבעלים טרם הוסדר. רישומכם כבעלים ימנע סיבוכים ועיכוב בעסקה, וכן יגן עליכם שכן העדר רישום בטאבו חושף אתכם לסכנות, כגון מכירת הדירה לצד שלישי.

4. עלויות נלוות לרכישה – ברכישת דירה יש לקחת בחשבון גם את כל העלויות הנלוות לרכישה ולהיערך בהתאם. כך למשל, יש להתחשב בהוצאות אפשריות כגון: מס רכישה (אם יחול), עמלת תיווך, שכר טרחת עורך דין, שמאי מקרקעין, עלויות בדיקת מהנדס (בדק בית), עלויות נלוות להלוואה ולמשכנתא, אגרות רישום, שיפוץ והתאמות , עלויות אריזה והובלת ריהוט ותכולת הבית.

5. השוואת מחירים של משכנתא – רצוי לצאת ל"שופינג" משכנתא, ולבדוק באיזה בנק תקבלו את ההצעה המשתלמת ביותר עבורכם. הוזלה של עשירית האחוז יכולה לגרום לחיסכון אדיר של עשרות אלפי שקלים, ולכן מומלץ ביותר לא "לחסוך" ודווקא כן להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות פרטי ואובייקטיבי מטעמכם ולא של הבנק, שיסייע לכם לקבל את התנאים הטובים ביותר עבורכם.

6. שמאי מקרקעין – מצאתם דירה או נכס לרוחכם? מזל טוב, אבל לא קונים חתול בשק. כמו שלא קונים רכב לפני שמקבלים עליו שמאות רכב, על אחת כמה וכמה אל תוותרו על שמאי מקרקעין, הוא ימדוד עבורכם את הנכס, יבדוק את תיק הבניין, את המצב ההנדסי והתכנוני של הנכס, את זכויות הבנייה הלא מנוצלות עם ישנן, וכן פגמים וליקויים. בתמורה לתשלום לשמאי תגלו הפתעות שלא היו מתגלות אחרת, וכך תוכלו לדעת טוב יותר מה בדיוק הנכס שאתם עומדים לרכוש.

7. לא לחתום על זיכרון דברים – פעמים רבות רואים דירה, מתלהבים ורצים לחתום על זיכרון דברים כדי שהמוכר ישמור לכם את הדירה ולא ימכור לאחר. אנו סבורים כי זו טעות! יש להיזהר, שכן זיכרון הדברים מהווה חוזה לכל דבר. חסרונו הוא שהרבה מאד פרטים חשובים נעדרים מהחוזה, כמו למשל התחייבויות המוכר כי הדירה מתאימה לתשריט ואין בה חריגות בנייה, כמו למשל היות הדירה רשומה כדירה בטאבו (לעיתים מדובר במחסן או חנייה שהוסבה לדירה אך ברישומים היא לא דירת מגורים מזכה כמשמעה בחוק מיסוי מקרקעין). בשל המהירות והחיפזון שבו הוא נחתם, ולאור העובדה שהוא נעשה ללא עורך דין, ידכם על התחתונה. המשמעות היא שבתי משפט יכולים לפרש זאת כהסכם מחייב ולהעמיד לרוב את הרוכש, במצב בו הוא מחויב לקיים את החוזה, או לחילופין לבטלו תוך תשלום פיצויים בגין הפרת חוזה.

8. לא לוקחים את העורך דין של הקבלן – קונים דירה מקבלן? מעולה! אבל בשום אופן אל תסכימו שעורך דין של הקבלן ייצג אתכם כרוכשים וזאת מהטעם שהאינטרסים של הקבלן ושלכם הם שונים, ועורך הדין של הקבלן לא יוכל באמת להגן עליכם ועל הזכויות שלכם, באופן מלא כאשר הוא מייצג גם את המוכר. לדוגמא, האינטרס של המוכר, במקרים מסוימים, יהיה לחמוק מעמידה בלוחות זמנים, מתן מפרט נמוך בסכום גבוה ועוד נושאים אחרים שבהם זכויותיכם כקונים לא מוגנות. זה המקום בו אתם זקוקים בשלב זה לעורך דין מטעמכם שיגן על הזכויות והאינטרסים שלכם.

9. קחו עורך דין טוב – תעשו לעצמכם טובה וקחו לכם עורך דין טוב מההתחלה. הוא ילווה אתכם החל משלב תכנון העסקה, הוא ינחה אתכם בכל שלב מה יש לעשות כעת. יסייע לכם לנהל משא ומתן מול הצד השני, הוא יאמר לכם מתי נכון למנות שמאי, מתי להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות איכותי, הוא יסייע לכם לתכנן את העסקה כך שתחסכו תשלומי מיסים והוא ידאג שתצלחו את העסקה הגדולה בחייכם – בהצלחה!