073-7780042
זהו מספר מקשר
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

דמי שכירות בתקופת הקורונה

 
"המקבל שדה מחברו (בחכירה או בשכירות) ואכלה חגב או נשתדפה (התקלקלה התבואה עקב מכת ארבה או יובש), אם מכת מדינה היא (שנפגעו השדות בכל המדינה) מנכה לו מחכורו (מופחת ההפסד מדמי השכירות)"
(בבא מציעא, פרק שמיני, משנה ו')

 
בשנת 1901 הלכה לעולמה המלכה ויקטוריה ובריטניה הגדולה התכוננה למסע ההכתרה של בנה אדוארד, לימים אדוארד השביעי. עלות השכרת חדר הצופה למסע ההכתרה ליום המסע הייתה אסטרונומית. לרוע המזל, מספר ימים לפני יום ההכתרה, חלה אדוארד וההכתרה בוטלה. אירוע זה "הוליד" סדרה שלמה של התדיינויות משפטיות – שכונו "משפטי ההכתרה" – סביב חובת השוכרים לשלם סכום עצום עבור חדר ליום אחד, כאשר הם אבדו כל עניין בשכירת החדר. בית הלורדים האנגלי – בית המשפט העליון בבריטניה – הכיר בכך שכאשר שינוי נסיבות בלתי צפוי נטל מעסקת השכירות כל טעם ותכלית, קיים פטור מתשלום דמי השכירות.
בישראל בתחילת שנת 2020 שכר אדם אולם לצורך הפעלת אולם אירועים השקיע ממון רב בהכשרת המקום, הכשרת צוות עובדים ופרסום והנה, עקב פרוץ המגפה המקום שומם אין ולו לקוח אחד, ויתרה מכך – הממשלה אוסרת על קיום אירועים. האם יהיה בעל האולם פטור מתשלום דמי השכירות?
 

בישראל הנושא של שינוי נסיבות פתאומי מטופל בשני חוקים רלוונטיים:

 
לגבי חוזים באופן כללי קיים סעיף 18 לחוק החוזים תרופות:
 
"הייתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים".

 
כלומר אם נוצרו נסיבות שלא ניתן היה לצפות מראש, ולא למנוע מראש, שהפכו את החוזה לבלתי אפשרי או "שונה באופן יסודי ממה שהוסכם לכתחילה", כי אז החוזה מסוכל ואין חובה לקיימו.
לגבי חוזי שכירות נקבע בסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה:

 
"היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור ... הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען"

 
כפי שיוסבר בהמשך, סעיף זה חל רק כאשר סיכול השימוש במושכר למטרת השכירות היה "מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו".

 
התנאי המרכזי שהפך את שני הסעיפים הנ"ל כמעט לאות מתה, היה התנאי שמדובר בנסיבות שאינן ניתנות לצפייה מראש. בע"א 715/78 כץ נ' נצחוני, נדון המקרה הבא: קבלן משנה עשה חוזה עם הקבלן הראשי ביולי 1973 לבצע עבודת בניה במחיר כולל של 285,000 ל"י.
העבודה נפסקה על ידי גיוס קבלן המשנה לשירות צבאי במלחמת יום הכיפורים. לאחר שחזר מן החזית בדק קבלן המשנה ומצא שהמחיר אשר בו התחייב לבצע אותה העבודה הפך להיות "מחיר פשיטת רגל", שאין הוא יכול לעמוד בו, אולם בחוזה היה כתוב לאמור: "המחיר הנו סופי וללא כל תוספות". הקבלן סירב לבצע את העבודה במחיר זה, ולכן סולק מאתר הבניה.

 
השופט חיים כהן היה מוכן להסכים שפרוץ מלחמת יום כיפור היה אירוע לא צפוי, אבל עליית מחירים וודאי הנה אירוע צפוי, ואפילו יש למקרה כזה התייחסות בחוזה – הרי נקבע בו ש"המחיר סופי":
 
"צר לי על המערער, שאיבד ממונו וזכויותיו בשעה אחת. ... טוען המערער שהפרת החוזה מצדו היתה תוצאה מעליית המחירים שלאחר מלחמת יום הכיפורים, ועלייה זו הייתה תלולה עד כדי נסיבה שהמערער בעת כריתת החוזה ... לא היה עליו לראותה מראש, כאמור בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). השופטת המלומדת בבית המשפט המחוזי מוכנה הייתה להניח שעצם פרוץ המלחמה היה בו משום נסיבה שאיש לא ידעה ולא צריך היה לדעתה מראש; מה שאין כן בעליית המחירים, .. ניתן היה – ועל כן חייבים היו – לראותה מראש; והא ראיה שבעלי החוזה דנן אמנם ראו אותה מראש, שהרי התנו במפורש ש... המחיר הוא "סופי", ובשום אופן אין מוסיפים עליו. ... אוחז המערער ביד מידת הצדק: כיצד זה, זועק בא כוחו המלומד, שבעקבות אירוע כמו מלחמת יום הכיפורים, יפסיד הצד האחד לכל אורך החזית ... בעוד שהצד השני יזכה בכל היתרונות...? התשובה כבר ניתנה ביד החכם באדם: "אַל-תְּהִי בְתֹקְעֵי-כָף; בַּעֹרְבִים, מַשָּׁאוֹת: אִם אֵין לְךָ לְשַׁלֵּם - לָמָּה יִקַּח מִשְׁכָּבְךָ, מִתַּחְתֶּיך (משלי כב כו-כז) אל תקבל על עצמך ערבות למשא שאין אתה יכול לשאתו; משערבת לכך שהמחירים לא יעלו, עליך לעמוד בדיבורך; ואם אין לך לשלם – אל תשאל למה יילקח משכבך מתחתיך"

 
השופט לנדוי הרחיק לכת הרבה יותר ואמר שבישראל מלחמה תמיד צפויה:
 
"השופטת המלומדת בבית המשפט המחוזי הניחה וגם חברי הנכבד, השופט ח' כהן, מניח, כי ביולי 1973, כאשר עשה המערער את החוזה הנדון, לא חייב היה לראות מראש, בגדר סעיף 18(א) של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), כי מלחמת יום הכיפורים תפרוץ. אמנם פרוץ המלחמה, כאשר זו פרצה ביום הכפורים, הפתיע את הנהגתה הצבאית והמדינית של המדינה ומה שאלה לא חזו מראש, סתם אזרח בוודאי לא חייב היה לראות מראש. אבל השאלה היא לדעתי אם, כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל ובין כל שכנותיה, סכנה של פרוץ מלחמה במועד כלשהו, קרוב או רחוק, אינה קיימת תמיד, כך שבענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל; והאם אין די בסכנה צפויה כזאת כדי שתישלל טענת הסיכול עקב פרוץ מלחמה?"

 
בית המשפט אימץ גישה זו לאורך שנים וקבע לגבי כל אירוע מכל סוג – ביטחוני (מלחמת שלום הגליל), פגעי מזג אוויר (קרה), מחדלי רשויות שמנעו קבלת היתר – "הכול צפוי".

 
ברבות השנים החלו להישמע דעות אחרות. בע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון נדון מקרה בו רכשה חברה ממשרד הביטחון מסיכות אב"כ ישנות. זמן קצר לאחר מכן פרצה מלחמת המפרץ ומשרד הביטחון סירב לספק את המסכות לחברה. טענת הסיכול אמנם לא נטענה באותו מקרה ע"י משרד הביטחון (הטענה הייתה שלא ניתן היה לוותר על המסכות עקב צורך חיוני לציבור), אולם בכל זאת העיר השופט אנגלרד:
 
"גישתו הכללית של בית-משפט זה – כפי שבאה לידי ביטוי בפרשת כץ - על נסיבותיה המיוחדות – נראית בעיניי נוקשה מדי. מבחינה עקרונית, יש, לטעמי, לבחון בכל מקרה ומקרה את השפעתו של אירוע חריג, כגון פרוץ מלחמה, על מהותם של היחסים החוזיים. כלומר, את מבחן הצפיות יש להחיל לא על עצם פרוץ המלחמה אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים".

 
כלומר המלחמה אולי צפויה תמיד, אבל מה שיש לבחון הוא האם צפוי שהמלחמה תהפוך את החוזה לבלתי הגיוני וחסר טעם לאחד הצדדים, והשלכה זו לא הייתה צפויה.

 
בע"א 4893/14 זועבי נ' מדינת ישראל, חיווה השופט עמית את דעתו, כי ראוי לרכך את ההלכה:
 
"מרכיב צפיות הסיכול "בכוח" זכה לפרשנות מרחיבה ביותר בפסיקה, כך שהגנת הסיכול כמעט נתרוקנה מתוכנה. ... על ההרחבה היתרה של מרכיב ה"צפייה בכוח" שבסעיף הסיכול הכללי, נמתחה ביקורת בספרות: "הגישה שהשתרשה במשפטנו ... אינה תואמת מגמות מודרניות ליברליות, המשתקפות בגזרות אחרות של דיני החוזים, והתעורר מזמן הצורך בהמרתה בגישה פתוחה וגמישה יותר" ... ניצנים לשינוי גישה, אנו מוצאים בע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון. השופט י' אנגלרד הציע באותו מקרה לא לבחון את יכולת צפיית האירוע החריג כשלעצמו, אלא את יכולת צפיית השפעתו של האירוע החריג על היחסים החוזיים ... כשלעצמי, אף אני נוטה לדעה כי יש מקום "לרכך" את הפרשנות הנוקשה שניתנה לרכיב "הצפיות בכוח" בסעיף 18 בחוק התרופות, אך איני רואה לקבוע מסמרות בעניין, מפני שאיני נדרש לכך לצורך המקרה דנן. ... אני נוטה לדעה כי עסקינן בנסיבות ייחודיות שיש לראותן כמונעות את השימוש במושכר. מאחר שהמדינה לא יכולה הייתה לצפות או למנוע נסיבות אלה, היא פטורה מתשלום דמי שכירות, וקמה לה הזכות לבטל את ההסכם, מכוח סעיף 15 לחוק השכירות"

 
לסיום, ראוי לבחון את סעיף 15 לחוק השכירות והשאלה, והיחס בינו לבין סעיף 18 לחוק החוזים תרופות. בע"א 240/77 שלמה כרמל בע"מ נ' פרפורי ושות' נדון מקרה בו הושכר מבנה לשם הקמת מפעל לצביעת בדים. לאחר חתימת החוזה ותשלום דמי השכירות עבור שנתיים מראש, גילתה השוכרת כי בסביבת המפעל קיימת מגרסה, שהאבק שנוצר עקב פעילותה פוגע בבדים שבתהליכי הצביעה ולפיכך ביטלה את החוזה. בית המשפט בחן את תחולת סעיף 15 על המקרה. השופטת בן פורת סברה כי הסעיף עוסק רק במקרים בהם קיימת מניעה מוחלטת מלעשות שימוש במושכר, אולם לאור הדמיון לסעיף 18 הסכימה שגם "הפרעה לפרקים" הופכת את קיום החוזה ל"שונה באופן יסודי":
 
"לפי סעיף 15 לחוק השכירות פטור השוכר מתשלום דמי שכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע ממנו "מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו". גם כאן נראה לשופט הביטוי "נסיבות הקשורות במושכר" רחב דיו כדי לכלול אבק החודר למבנה, בשל ההפרעה הרצינית הכרוכה בו. ... דעתי לכאורה כי סעיף 15 לחוק השכירות מעניק פטור בעיקר עקב מניעת שימוש הנובעת מכוח עליון ... וכי מכל מקום מותנה הפטור במניעה מוחלטת, כגון: כאשר דרכי הגישה למושכר נחסמו, המושכר הוחרם או נהרס ... אולם בהיות הרעיון ביסוד שני הסעיפים דומה, ובהעדר צורך בהכרעה, מוכנה אני לצאת מתוך הנחה, כי סעיף 15 לחוק השכירות מעניק לשוכר פטור גם כאשר קיום החוזה בנסיבות הקיימות "שונה באופן יסודי ממה שהוסכם", כלשון סעיף 18 לחוק התרופות וכן כי הפרעה מפרק לפרק, כל אימת שהמגרסה הופעלה, אכן היוותה נסיבות כאלה"

 
השופט זוסמן טען שאין להבחין בין מניעת שימוש במושכר הנובעת מהמושכר, לבין מניעה "חיצונית":
 
"הטענה שאי ההתאמה לענין סעיף 15 חייבת לנבוע ממצב המושכר גופו, להבדילו מנסיבות אחרות השוללות מן השוכר את הנאתו מן המושכר, אינה אלא חזרה לאותה טעות שטעה בית-המשפט העליון בע"א 138/37 עד שבא בית-המשפט המחוזי בירושלים בע"א 2/48 יוסף אלבראנס נגד יוחנן שמטרלינג והעמיד הלכה על מכונה, בקובעו כי סעיף 478 הוא הרבה יותר רחב, ומכיל בקרבו גם "מניעות שימוש כלליות", אשר אינן נובעות דווקא ממהות הנכס, כגון חוסר האפשרות של שוכר יהודי לגשת למושכר המצוי בשטח ערבי, או המצוי בשטח שהגישה אליו אינה בטוחה. ... הרעיון המונח ביסודו של סעיף 15 הנ"ל הוא פשוט בתכלית: חוסר אפשרות להפיק מן המושכר את התועלת המוסכמת, פוטר את השוכר מחובת תשלום דמי השכירות. לא ראיתי צידוק, לא בדין ולא בהיגיון, להבדיל בהקשר זה בין מניעת ההנאה עקב גורם במושכר עצמו לבין מניעת ההנאה עקב חוסר אפשרות של גישה למושכר, או עקב עילה חיצונית אחרת כגון זו בענין דנן"

 
בע"א 4893/14 זועבי נ' מדינת ישראל שהוזכר לעיל, נדון מקרה בו המדינה שכרה בניין בנצרת על מנת להפעיל שם לשכת רווחה. בעקבות סכסוך חמולות החלו "אירועי אלימות" נגד הבניין – היו מספר אירועי ירי לבניין, פוצץ מטען חבלה ולבסוף הוחנתה שם מכונית תופת. החוזה בוטל ע"י המדינה. בפסק הדין דן השופט עמית באריכות בשאלת היחס בין סעיף 15 לחוק השכירות לבין סעיף 18 חוק החוזים תרופות:
 
"על סיכול מטרת חוזה שכירות עשוי לחול הן הדין הכללי שבסעיף 18 לחוק התרופות והן ההוראות הייחודיות שבסעיף 15לחוק השכירות ... שני הסעיפים דנים בסיכול, אך ראוי לחדד ולהדגיש כי סעיף 15 לחוק השכירות דן בסיכול השימוש למטרת השכירות, להבדיל מטענה לסיכול הסכם השכירות. אבהיר. סטודנט התקשר בהסכם לשכירות דירה בבאר שבע לקראת שנת הלימודים הקרובה, והוא מבקש לבטל את הסכם השכירות מן הטעם שנפצע בתאונת דרכים ועליו לעבור טיפולים בשנה הקרובה. במקרה כאמור ... נבחן את טענתו על פי דין הסיכול לפי סעיף 18 לחוק התרופות ... אך כאשר אותו סטודנט מבקש לבטל את הסכם השכירות מאחר שדרך הגישה למושכר נחסמה, לפנינו טענת סיכול של השימוש למטרת השכירות, שמקומה בסעיף 15 לחוק השכירות. ודוק: סעיף 15 לחוק השכירות אינו מכסה סיטואציות של סיכול מטרת הסכם השכירות, כאשר הנסיבות המסכלות אינן קשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו. לדוגמה, סטודנט התקשר בהסכם לשכירות דירה במעונות הסטודנטים בבאר שבע לקראת שנת הלימודים הקרובה בפקולטה לרפואה, והוא מבקש לבטל את הסכם השכירות מן הטעם שהפקולטה נסגרה. מטרת הסכם השכירות סוכלה מבחינתו של הסטודנט אך איננו נכנסים בגדרו של סעיף 15 לחוק השכירות. ... לא אכחד כי ההבחנות דלעיל אינן קלות. כך לדוגמה, אם נחזור לאותו סטודנט שנפצע בתאונת דרכים, ונניח כי יש באפשרותו ללמוד בשנת הלימודים הקרובה אך הוא מרותק לכסא גלגלים והמושכר נמצא בקומה שלישית ללא מעלית. המניעה במקרה זה אינה נובעת מהמושכר עצמו אלא מנסיבות חיצוניות הקשורות בשוכר"

 
השופט עמית מבחין בין מצב בו השכירות או מטרתה סוכלו, ללא קשר למושכר, ואז יחול סעיף 18 בלבד, לבין סיכול היכולת להשתמש במושכר, שאז חל סעיף 15. אולם גם כאן מסייג השופט עמית ואומר כי סיכול היכולת להשתמש במושכר עדיין צריכה לנבוע מנסיבות שיש להן קשר למושכר, ולא מנסיבות של המצב הכללי בארץ (שאז יחול רק סעיף 18):
 
אני סבור כי יש לפטור את השוכר מתשלום דמי השכירות כאשר אין באפשרותו להפיק מן המושכר את התועלת המוסכמת, גם עקב נסיבות חיצוניות הקשורות בסביבת המושכר ולא רק "במושכר או בדרכי הגישה אליו". מניעת השימוש יכולה להיות גם משפטית, כגון צו מניעת שימוש שהוצא כנגד המושכר, ולאו דווקא מניעה פיזית ... ודוק: סעיף 15 לחוק השכירות נסב על נסיבות הקשורות במושכר, להבדיל מנסיבות הקשורות "במצב הכללי, כמו בצורת, מגפה, שביתת מסחר כללית, מצב מלחמה...". לכן, כאשר המצב הביטחוני בארץ או בעיר מסוימת גורם לירידה רבתי במספר הלקוחות, או גורם לחשש של העובדים או של הלקוחות להגיע למושכר, יחולו דיני הסיכול הרגילים. לא כך בענייננו, שהאירועים הפליליים כוונו במיוחד אל המושכר עצמו..."

 
לגבי אולם האירועים בו פתחנו – אם איש אינו מקיים באולם אירוע בגלל המגיפה ששוררת בארץ, ברור שהנסיבות לא קשורות לאולם אלא כלליות. הסעיף הרלבנטי יהיה סעיף 18 לחוק התרופות. לעומת זאת, אם קיים איסור חוקי לקיים אירועים, ייתכן שניתן לקשר את ה"נסיבות" למושכר עצמו, אשר בהיותו אולם אירועים, הפעלתו אסורה.
סעיף 18 לחוק החוזים תרופות וסעיף 15 לחוק השכירות, שניהם כאחד, מחייבים שמדובר בנסיבות שלא היו ניתנות לצפייה. בעניין זה קיימת הובעו דעות בפסיקה, שנראות לנו ראויות ונכונות, שיש מקום לרכך את הגישה הנוקשה לפיה "הכול צפוי". שאלת הצפיות היא כמובן "לב העניין". ברור שעפ"י הגישה "הנוקשה", ניתן לטעון שמגיפות היו מאז מתמיד (כגון "הדבר השחור" במאה ה-14) ואין בהן שום דבר מפתיע.
הגישה ה"מרוככת", שנראית הרבה יותר מתאימה למציאות, תצביע על כך שמגיפה שגרמה שיתוק עולמי של חיי הכלכלה תוך חודשים ספורים, הנה אירוע ללא תקדים, הרבה יותר מ"קרב חמולות" רצחני בנצרת, ולכן וודאי לא הייתה ניתנת לצפייה.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
*
 
 
 
*
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
* לא נשתמש או נעביר את המידע האישי שלך